Как защититься от «схемы Долиной»: признаки обмана и меры борьбы.
Что это за схема.
«Схема Долиной» — условное название ситуации, в которой продавец недвижимости (как правило, жилья) оспаривает договор купли-продажи и через суд требует от покупателя возврата недвижимости. Ссылается он при этом на то, что при заключении договора находился под влиянием мошенников, которые убедили его продать квартиру и которым были впоследствии отданы деньги, вырученные от продажи.
Главная опасность этой схемы заключается в том, что шанс покупателя вернуть свои деньги чаще всего минимален. Сделать это сложно, даже несмотря на то, что суды, признав сделку недействительной, присуждают к возврату не только недвижимость продавцу, но и полученную продавцом сумму — покупателю. Тем не менее реальный возврат этой суммы оказывается почти невероятным — просто потому, что у продавца нет достаточного количества денег, ведь вырученные от продажи он отдал мошенникам.
При этом само дело Долиной — при всей его известности и яркости — не является решающим. Гораздо более показательным является недавно рассмотренное дело по иску Евсейчик (Определение Верховного суда от 10 марта 2026 года № 84-КГ26-1-КЗ). Дело Евсейчик схоже с делом Долиной, но сделка — и в этом отличие от нашумевшего кейса — была в итоге признана недействительной, и мы можем увидеть признаки, по которым сделку признают недействительной или же нет.
При разработке механизмов противодействия «схеме Долиной» следует исходить из тех потенциальных оснований, по которым такого рода договоры могут оспариваться, продолжил юрист. Эти основания можно поделить на две группы:
Основания, которые связаны непосредственно с обманом продавца мошенниками или его заблуждением в последствиях совершаемой им сделки, вызванным, опять же, воздействием мошенников (п. 2 ст. 179 (обман) и ст. 178 (заблуждение) ГК РФ).
Доказывание того, что продавец не отдавал отчета в своих действиях или не понимал их последствий (ст. 177 ГК РФ). Это основание в рассматриваемой ситуации, по идее, не должно применяться, но ВС РФ в определении по делу Долиной прямо указал, что такой путь возможен, а сторона Долиной за счет своих собственных процессуальных упущений не смогла его реализовать.
Признаки, которые должны насторожить покупателя.
Существуют признаки, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель стал жертвой мошеннической схемы, а продавец является ведомым. Среди них эксперты выделяют:
1. Экстренность продажи. Например, продавец стремится продать объект как можно быстрее, даже в ущерб своим интересам. Например, Евсейчик продавала квартиру срочно — ее договор признан недействительным, Долина продавала квартиру несколько месяцев, предположить, что мошенники ее торопили, было невозможно — как следствие, ее договор признан действительным.
2. Заниженная цена. Ведомые продавцы часто соглашаются на продажу по заниженной цене, поскольку мошенники обещают им, что сделка будет аннулирована. Отдельный сигнал — неадекватная цена. Если объект продается заметно ниже рынка без логичного объяснения, это всегда повод для дополнительной проверки. В подобных ситуациях впоследствии нередко заявляется, что человек «не осознавал реальную стоимость» или действовал под давлением.
3. Условия продажи и странное поведение продавца. Часто такие продавцы избегают личных встреч или ведут себя формально, как будто «отрабатывают сценарий». Такой собственник зачастую уверен, что договор купли-продажи, который он подписывает, фиктивный, а значит, волноваться не о чем. Поэтому он не интересуется тем, каким способом с ним будет рассчитываться покупатель и другими подробностями сделки.
4. Отсутствие у продавца другого места жительства. Если иного жилья у продавца нет, то и съезжать ему некуда и он не собирается этого делать. Продавец не всегда может внятно объяснить, зачем продает квартиру и где собирается жить после этого. Бывают и признаки более явные — владелец недвижимости при оформлении сделки постоянно заглядывает в телефон или часто выходит позвонить.
