Новые риски для владельцев долей в недвижимости: обзор судебных решений 2025 года.

Анализ последних решений судов показывает, что положение собственников долей в квартирах становится всё более уязвимым. Возрастает вероятность столкнуться с серьёзными препятствиями как при повседневном использовании жилья, так и при попытке его продажи. Рассмотрим ключевые правовые позиции высших инстанций.

1. Сдача доли в аренду требует единогласного согласия всех совладельцев.

Верховный суд РФ поставил точку в затянувшихся спорах: если вы владеете комнатой в коммуналке и хотите сдавать её без одобрения соседей, сделать это не получится. Даже если речь идёт только о вашей изолированной жилплощади, наниматель автоматически получает доступ к местам общего пользования (коридор, кухня, санузел). А распоряжение общим имуществом возможно только по правилам ст. 247 ГК РФ — с согласия каждого дольщика.

Итог: договор найма, подписанный без ведома остальных собственников, суд признает ничтожным. Арендатора придётся выселять досрочно, а все его убытки (например, расходы на временное жильё) лягут на ваши плечи (дело № 78-КГ15-8, ВС РФ).

2. Ошибка с адресом для уведомления о продаже может стоить сделки.

Судебная практика теперь строже подходит к процедуре оповещения совладельцев о намерении продать долю (ст. 250 ГК РФ). Одно из дел (Куйбышевский суд СПБ, № 2-1155/2025): продавец направил извещение второй собственнице по адресу самой квартиры. Однако женщина была зарегистрирована совсем по другому адресу, и уведомления не получила. Когда она узнала о сделке с третьим лицом, суд перевёл права покупателя на неё.

Вывод: уведомление должно идти строго по месту постоянной регистрации совладельца, иначе договор купли-продажи признают недействительным. Продавцу придётся не только вернуть деньги покупателю, но и компенсировать его убытки.

3. Выкупить детскую долю невозможно до совершеннолетия ребёнка.

Верховный суд РФ (дело № 35-КГ24-4-К2) отказал собственнику в принудительном выкупе 1/9 доли квартиры, так как она принадлежала несовершеннолетнему. Высшая инстанция пояснила: у ребёнка нельзя признать отсутствие «существенного интереса» к жилью, даже если доля крошечная. Несовершеннолетний не может в полной мере осознанно отказаться от своих прав или реализовать их самостоятельно.

Поэтому до достижения 18 лет владельцем доли-ребёнка, стать единоличным хозяином всей квартиры не выйдет. Ждать придётся долго.

4. Попытка «улучшить» долю за счёт общего имущества пресекается судами.

Пример: собственник ½ доли в двухкомнатной квартире решил сделать отдельный вход в свою часть и переоборудовать коридор общего пользования под кладовую. Другие сособственники (по ¼ доли каждый) обратились в суд. Судья встал на их сторону, указав, что любые перепланировки, затрагивающие общее имущество (даже если это «ничей» угол коридора), требуют письменного согласия всех владельцев долей. Самоуправное переустройство обяжут снести за свой счёт, а также выплатить соседям компенсацию морального вреда.

5. Вам могут запретить вселение родственников без одобрения других дольщиков.

Новый прецедент: мужчина владел ½ доли в трёхкомнатной квартире и попытался прописать (вселить) свою престарелую мать. Второй собственник (его брат) возражал, ссылаясь на то, что площадь и так маленькая, а мать — чужой человек. Суд первой инстанции разрешил вселение, но апелляция отменила это решение. Судьи разъяснили: порядок пользования общим имуществом и возможность проживания третьих лиц (не совладельцев) определяются по соглашению всех дольщиков. Если согласия нет, а мать не является собственником доли, во вселении можно отказать. Единственный безусловный случай — собственные несовершеннолетние дети.