Что такое добросовестность при покупке недвижимости?
Порой (благо, что крайне редко) возникают ситуации, когда совершенная сделка купли-продажи недвижимости для покупателя становится проблемной. Ее пытаются оспорить, признать недействительной и т.п.
Все решает суд, но в определенных случаях покупателю приходится доказывать, что он добросовестный приобретатель. Пытаемся, разобраться, кто же это такой и что стоит знать.
Добросовестный покупатель по закону тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать.
Статья 302 ГК РФ гласит, что предыдущий собственник может вернуть свою недвижимость, когда она была отчуждена помимо его воли. И это может сделать не только ваш продавец недвижимости, а в принципе любой продавец из предыдущих сделок, права которого были нарушены (конечно, всегда есть нюансы). Да, в 2020 году в ГК РФ были внесены определенные изменения, согласно которым приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости. Но суд обычно оценивает покупателя по совокупности факторов.
В любом случае, стоит следовать определенным правилам должной осмотрительности при покупке недвижимости:
▪️Важно, чтобы в сделке была установлена справедливая цена. Близкая к рыночной.
▪️Важно, чтобы покупатель сам осмотрел помещение и пообщался с продавцом. Бывает выясняются неожиданные факты.
▪️Важно, чтобы к моменту сделки не было притязаний третьих лиц и получены все необходимые согласия на эту сделку. Покупателю стоит узнать историю покупаемой недвижимости и запросить все согласия и справки.
Установить, был ли покупатель добросовестным, может только суд.
Несмотря на то, что в п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ говорится, что «Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются», в спорных случаях покупателю придется доказывать свою добросовестность.
Если уж дошло до суда и вы докажете свою добросовестность, то права собственности вас скорее всего не лишат. Но бывает всякое.
А если по суду вас все-таки лишили собственности? Если так, добросовестный приобретатель имеет право на выплату от государства (ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Но через суд и есть нюансы!
